01
板块测评：光新
融创·建发苏河望（下文简称：苏河望）位于宁强路与洵阳路交汇，属于光新。
融创·建发苏河望周边示意图
光新的位置还算不错。
西侧紧邻普陀区“亲儿子”真如，和最早发展起来的长寿路隔河相望（苏州河），甚至距离CBD静安寺也不过3.5公里。
医院只有1.5公里，教育有第二梯队的中山北路一小，地铁3、4、7号线贯穿，基本的商业配套也较完整。
这样一个板块，却饱受发展缓慢、籍籍无名之苦，源头何在？
底子差是原因之一。
光新是当时上海非常著名的棚户区聚集地，是“三湾一弄”的主要片区。
当时的三湾一弄，主要是外来务工人员，住在自己自行搭建的茅草棚户。
三湾一弄的棚户
棚户区内，到处是垃圾堆、臭水坑，一个棚户区只有几个公用的自来水龙头，洗衣、刷马桶连同饮用都是苏州河水。
上世纪五十年代，赚到钱的工人，自建了房屋，但因大多是违章搭建，居住密度难以想象，人口密度曾经达到每平方公里5万多人。
路上常见仅容一人通过的小路，称为“一人巷”；两家人约饭经常“搭天桥”，只要打开窗户，架一块搓衣板，就可以喝酒吹牛。
“一人巷”
甚至还会采取，“今天你家烧，明天我家烧”的模式。
后来政府为了改善居住环境，通过“自建公助”的形式，建了一批早期工人新村。
但也不是谁都能住的进去的，30%以上的自筹金，对于众多外来务工人员，也是一笔巨款。
盖不起的，还是只能住棚户。
所以，曾经光新就是工人新村和大型棚户区的杂糅区，我们目前看到的铁路新村、石泉新村、管弄新村等八几年的老房子，都是那个时代的产物。
上世纪90年代初期，上海第一轮大规模旧区改造启动，大规模的动迁、拆建，一万多户居民、家企事业单位，高昂的动迁费用，让这里成为了最难啃的一块骨头。
最后当然成功，剩余的棚户区改建，被称为“两湾一宅”改造计划，建成了现在的中远两湾城。
中远两湾城
这个时候，光新整体其实是向好的。
后面拆迁建成的秋月枫舍、香溢花城等商品房入住情况良好，也表明了更多家底殷实的人住进了光新。
但另一个制约光新的原因，出现了，普陀财力吃紧。
真如副中心的开发进程缓慢，产业引入不顺利，对周边失去了带动作用，普陀的财力无法增长，仅能依靠的土地，也没多少能卖的了，如此便进入了负循环。
真如地铁站周边街景
其实发展的核心因素，还是落到了“人”上。
真如的失败，表面上是影响了城市的发展，实质上是影响了产业的引入，进而影响中高端人才的导入。
底子薄、财力弱、副中心失败等等一些系列问题导致了城市建设的失败。
城市建设的失败导致了无法吸引更多年轻人，从而加剧了老龄化。
越是老龄化，越难投入基础建设，城市就越差，就越难吸引年轻人。
光新，就陷入了这样一个打不破的诅咒中。
本可以接着90年代大批旧改的风头更新城市，再借着真如副中心的崛起，成为仅次于万里的居住聚集区，或者产业补充区。
奈何时不利兮。
02
项目测评：融创·建发苏河望
融创·建发苏河望是光新今年上市的唯一一个新房项目。
光新上一个新房项目还是年开盘的宝华城市之星，年清盘，从始至终都是9-10万/㎡的单价。
苏河望这个项目是融创和建发合作的，融创占股49%，手持51%的建发才是大股东，所以我们会看到，整体的建筑风格都是建发拿手的新中式风格。
在现代风和欧式风盛行的市场，中式风格一直都是比较亮眼的存在，售楼处在中式风格上下了大工夫，力求让人能够看到未来小区的样子。
不过从沙盘上来看，所谓的新中式设计不过是换了个楼体颜色罢了，估计未来唯一能体现风格的，就剩小区的大门了吧。
2.0的容积率在市区项目中，是最低的了，相比壹府澜庭等在有别墅拉低容积率的情况下，还做到2.0，苏河望已经算是比较良心了。
可惜的是，地块并不规则，奇奇怪怪的地块形状，使得整体的楼栋排布也是非常散乱，而且楼栋前后互有遮挡。
比如20层的2#，对后排的5#必然会有遮挡，同理5#对7#的遮挡也很明显。
第五批首开的是4#、5#、6#三栋，除5#会收到2#遮挡外，4#和6#都是最好的楼栋位置，两栋楼间距很大，对6#没影响，4#前方是洵阳中学，完全无遮挡。
为了能在第五批的列强中脱颖而出，开发商也是求生欲满满。
有一利必有一弊，学校日常的吵闹，对4#业主想要寻求安静的舒适的生活，想必会是一记暴击。
毕竟十郎住过隔壁是小学的房子，每天跟着上课铃起床，只能感叹如今孩子的不易。
值得吐槽的是，99平的主力户型，从样板间来看，精装修减配得厉害。
可能是为了贯彻中式的勤俭节约风格，三大件：地暖、新风、中央空调，一个都没有；卫浴是国产的；厨房没有上排橱柜，卫生间也没有淋浴玻璃门。
苏河望样板间卫浴品牌
想要升级？精装包了解下，价格还没定。
没办法，高达8.43万的拿地价，让KFS也很难受，只能这抠点，那减点。
即便硬着头皮，以10万出头的单价面世，在周边倒挂也并不明显，虽然宝华城市之星的单价已经到了13万，但周边其他的二手房价格都在9万上下。
周边二手商品房小区挂牌价
苏河望的品质无法达到宝华的高度，周边环境也差了不少，后期成为二手房的时候，自然也无法相提并论。
提到周边环境，也是最拖苏河望后腿的，光新整体的情况不乐观的情况下，苏河望自然也无法幸免。
小区大门位于旬阳路，方便是方便，周边超市、拉面、便利店、中老年秋裤、足疗甚至寿衣店，从起点到终点，一条龙服务。
这种方便，可能苏河望业主宁可没有，每天出门就是一排排挂晾的衣物，想必会有穿越的感觉吧。
苏河望未来是不是就没机会了呢？
还真有机会，只不过相对有限而已。
首先是旬阳路和华池路交汇处，大华在年12月拍下的一幅地块，是一个商住办汇合项目，可能会引入商业，对于整体的城市界面更新会有帮助。
另一点是，苏河望西侧就是和真如交界的岚皋路，真如虽然第一次发展失败，但作为普陀的“亲儿子”自然不会放弃，也即将迎来他的第二春。
岚皋路以西，正在进行旧改，城市界面即将翻新，或许会迎来新的转机。
这对一路之隔的苏河望，也会有一些带动作用，只是相对有限罢了。
03
交通测评
融创·建发苏河望周边道路交通示意
道路交通
苏河望地处内环边缘，交通便利自然是不用说。
南侧就是内环高架，可串联上海任一CAZ，东西两侧的岚皋路和光新路，可直通南北。
铜川路更是可以直接串联中环。
虽然光新紧邻铁路，但铁路上方修建了立交桥，并不会因轨道而产生拥堵。
各商圈驾车通勤时间
PS：测试时间：工作日18:30，高德地图（仅供参考）
轨道交通
融创·建发苏河望周边轨道交通示意图
苏河望临近3、4、7号线，三轨交。
最近的是7号线岚皋路站，步行距离米。
南侧是3、4、7号线换乘站——镇坪路，步行距离米，走过去在市区来讲还是有点远的。
不过7号线是从苏河望正下方穿过去，这......
各商圈地铁通勤时间
04
商业及医疗配套测评
融创·建发苏河望周边商业、医院示意图
苏河望周边的商业完全能够满足日常所需。
最便利的当然是沿街的底商。
其次就是岚皋路地铁站旁的弘基时尚生活中心，和香溢花城配套的融创香溢天地商业。
不过两个商场体量都不大，入住的商户也比较初级，以餐饮为主，用来作为生活配套的补充，还是足够的。
消费升级的话，7号线岚皋路5站可达静安寺，也并不远。
当然，如果大华的地块能够真的建成配套商业的话，未来会更加便利。
医疗方面，最近的医院，如果想安心就医。
医院、医院、医院也都在2公里范围内，无论是自驾还是打车前往，都很方面。
05
教育配套测评
教育方面，苏河望周边m内有着丰富的教育资源。
包括二梯队的中山北路第一小学，不过虽然丰富，整体的教育水平也就那么回事儿。
毕竟在普陀区整体的教育水平大家都心知肚明，中山北路第一小学也是个单学区，对口的北海中学也就一般般。
另外还有后续力量九年制的上海理工大学附属实验学校于年开始招生。
其他的就是旬阳路小学、洵阳中学等等。
从目前中山北路第一小学和上理实验学校对口的小区范围来看，这个项目能够对口两个学校的概率不大，想要优质学区的，不建议考虑。
PS：虽然学区的概念也不知道还能维持多久
06
产品测评
户型测评
A户型，99平，3房2卫。
主卧做套卫，北次卧面积也不小，厨房空间很大，也给餐厅留出了位置。
南北通透，但由于南北狭长的户型设计，中间段的采光会非常不充足。
B户型，99平，3房2卫。
动静分区，双南户型，相较于A户型整体的通透性更好，客卫洗手池没有做外移，是个退步。
主卧的门开在过道正中间，私密性大大降低。
B1户型，95平，3房2卫。
是B户型的姊妹户型，4㎡的空间主要是主卧变小了，套卫位置向南移了一段。
C户型，99平，3+1房。
多了个储物间，两个房间朝南，虽然也是南北的狭长户型，但由于中段是客厅，采光比较充足，这一点相较A户型有所改善，但也牺牲掉了客厅的阳台，只有飘窗。
硬挤出来的储物间，牺牲掉了厨房和北次卧的舒适度，感觉并不是很划算。
C1户型，95平，3房2卫。
是C户型的对称户型，摘掉了储物间，整体格局没有太大的变化。
D户型，平，4房2卫。
虽说面积扩大了不少，但主要体现在了餐厅位置，相对厨房、和3个次卧的面积并没有扩大，反而显得有些拥挤。
但整体的采光和通透性，是几个户型中最好的一个。
07
综合测评
融创·建发苏河望，整体的情况并不出彩，无论是地段还是配套。
KFS自己也知道这个情况，所以在力求在设计和开盘节奏上博人眼球。
也就有了新中式的设计风格和首开拿出了最佳位置的两栋楼的安排，以表诚意。
不过市场上并不缺好房子，大家看惯了好房子，自然也有了鉴别的眼光，项目倒挂不明显已经失去了新房的核心诱惑力，加上精装修减配严重、周边破旧等等情况，恐怕开盘情况不容乐观。
大基建时代已经逐渐过去，拆迁的节奏放缓，老旧小区都以旧改为主，光新板块纵然年事已高，但想要大面积拆迁也不知要到猴年马月。
十郎有话说
苏河望项目自身，弊端很多，但是也不要忽视他的优点，毕竟在市区内，很少有容积率这么低的项目。
加上新中式的风格，在市场上不乏广泛的受众。
如果是W左右的预算，积分又不高，内环附近可选择性本就比较少，苏河望可以作为选项之一。
不过对隔壁是学校，正下方是7号线，噪音还是有影响的，对噪音敏感的同学，不建议哦~
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