在地倾西南的上海，闵行向来孕育着商业地产与零售消费的市场热点。今年8月特步收购七宝生态商务区57个商业单位的新闻话题刚过不久，近期行业巨头上海世纪出版集团又集中入住七宝生态商务区，再度令七宝成为倍受瞩目的行业话题中心。
增量人群的导入意味着新需求的诞生，如何去匹配和满足年轻客群的差异化消费需求和社交需求？与区域内大批定位家庭消费的存量商业不同，先番城另辟蹊径，通过商业办公酒店互补的商业形态与独特的C+TOD先天优势，探索年轻社群消费的新商业路径。
近期，蓄势半年的先番城即将正式开业，网易商业之家试图从多个角度来解读，先番城如何经营它的“NewFans”。
文化产业集聚，需求多样化升级从区位来看，先番城所在的七宝生态商务区无疑是主题明晰的产业热土。在最新出炉的闵行区“十四五”规划中，七宝生态商务区是“一核六极”中的重要节点，而先番城正位于七宝“一核两翼”的核心地带。作为上海25个现代服务业集聚区之一，七宝生态商务区以文化、国际、生态为三大定位，已经聚集了融信集团、上坤集团、宝龙集团、移为通信、毅合捷汽车、特步集团全球品牌运营中心、贵州茅台上海公司大型集团总部、高科技企业和现代服务业龙头企业。
以文化链接世界。文化属性是七宝生态商务区最显著的特征，商务区不仅引入了上海报业集团、上海世纪出版集团等文化产业集团，解放日报、文汇报、新闻晨报、澎湃新闻等国内主流媒体平台的入住，为区域增加了大量文化从业人士，更配置了公园北区市民文化中心、宝龙美术馆、上海海派艺术馆和闵行博物馆等大型文化场馆，商务区未来还将落地中国首个亲子沉浸式剧场和黑匣子剧场，为区域产业持续加码。
文化主导、产业集聚，七宝生态商务区丰富且完善的文化产业及配套建设，在上海众多商务区之中可谓无出其右。这些增量的文化产业潜在消费客群，对相关文化消费也有着更具差异化的独特需求。
七宝是闵行最成熟的商圈之一，单体购物中心的销售金额常年位列全区前三甲，区域客群丰富且多元，已具备较强的消费能力与消费潜力。先番城周边一公里范围拥有超过20万居民，更可辐射潜在消费人群高达50万人，周边的七宝及吴中路商圈的多个大型购物中心都聚焦于家庭消费，而七宝生态商务区客群的个性化、差异化需求仍有待满足，存量商业格局亟需更新。
从文化消费与社交需求的内核出发，聚焦年轻人、做足差异化，这正是先番城的破局之道。早在开业前期，先番城就以“先番集荟”先声夺人。先番集荟融合了文创市集、音乐体验、快闪展厅、咖啡品鉴、商务发布等功能，以文化社交空间为整个先番城商业奠定基调。
商务新生态、社群新生代、商业新生场商业的意义，不仅是对区域价值的提升，更关乎生活方式和社交体验的迭代更新，先番城的独特价值便在于此。该项目由上坤集团与融信集团联手打造，融信集团以地产开发和资管运营为主业，管理体量达万平方米；而上坤集团是住宅、商业、办公、长租等领域多元化发展的房企代表，在商业地产领域已成功运营了创业园区、上海上坤城市广场、上坤上街、红街等不同类别的项目，并在“投融建管退”的商用资产全流程管理方面，积累了丰富而独到的经验。
正是多元化综合性地产开发的经验，赋予了项目独特的多样性业态布局：先番城所在的融信·上坤中心是区域内唯一一个集文化、商业、办公、酒店于一体的综合体项目。其中，约3万平方米的甲级办公楼获得了美国LEED和美国WELL金级预认证，是区域内高品质写字楼的代表。而在酒店部分，上海首家MaxXbySteigenberger美仑美奂酒店即将迎来开业。美仑美奂酒店是德意志酒店集团旗下的高端酒店品牌，定位为新奢生活的国际高端酒店，美仑美奂酒店拥有约间客房及套房，提供圈层级的社交体验。
虽然总建筑面积10万平方米并不庞大，但多样性的业态布局，为先番城提供了日常办公白领客群，成为商业项目稳定的消费来源；高端酒店导入的高消费力商旅客更能带来增量消费。商场与办公、酒店多路径无缝连接，形成融合互补、时换时新的微生态圈。另一方面，与七宝生态商务区的客群特征相似，这些增量消费同样具备社交需求。
值得一提的是，先番城不仅是多元业态的综合体，更拥有TOD与P+R的叠加优势。项目作为轨道交通10号线的始发站，不仅商业自带个停车位，更有配备近个停车位的吴中路P+R停车场。P+R模式能够便捷地帮助区域居民与白领交通往来，也能为商场提供可观的潮汐消费客群。不仅如此，商场还特设了先番快线的班车服务，便于带动盘活区域客流。
在建筑形态上，先番城由三栋办公楼与一栋酒店围合而成，地下一层至地面三层便是约3万平方米的商业部分，并呈现为开放式的建筑格局。诚然，上海夏暑冬寒、春秋多雨的独特气候条件，决定了开放式商业空间的经营并不容易，纵观全市出挑者也仅寥寥。但开放式商业是天然的社交与休憩空间，自有其不可比拟的体验感。
在开放式的中庭广场，先番城打造了互动体验乐园主题空间，成为办公客群与消费者流连的社交场所。而在商场的各个楼层，则架构了“水舞、云梦、风谷、光影”四大自然主题沉浸式场景，不仅提供了打卡与休闲的空间，更通过场景设计来引导客流分布。
以社交体验为核心，缔造Z世代多元空间如何让商业面积约3万方的先番城在生态商务区内脱颖而出呢？据先番城商管团队介绍，项目周边不仅聚集了大量文化企业，还拥有不少年轻租客，传统的家庭型购物中心并不能满足他们的社交体验与文化消费。
因此，先番城要做Z世代的多元社交空间，以年轻客群追逐的好奇、好看、好玩、好玩等特征，形成社群商业综合体的新商业生态。
从多元复合文创空间先番集荟，到商场无处不在、凸显年轻化特征的高辨识度橙色视觉系统，“Z世代多元社交空间”这一理念自始至终贯彻于先番城的招商、经营等各个环节，在试营业期间，先番城根据消费者的个性化、多元化喜好需求，集结6家潮酷快闪店，通过潮玩、艺术、美食等不同主题内容的变换，赋予商业不同内涵。
在商业业态的选择上，先番城坚持引入文化与体验业态为核心的主力店与特色主题空间，与区域内其他商业体形成鲜明的差异化优势。
餐饮方面，以环球海鲜和牛肉料理为主打的醉辉皇、精品甬菜结合茶道的泓尚融府私宴满足了园区商务宴请的需求，犇逸跷脚牛肉等特色餐饮品牌已经成为网红商户。
达美乐、大米先生、麦当劳等连锁品牌则丰富了办公客群日常刚需的选择，而TimHortons、星巴克、WolfReality、乔宣咖啡工场等多样性的咖啡品牌，不但提供了办公室外的另一商务社交空间，更以连锁品牌结合精品咖啡，满足了年轻客群对咖啡的个性化、品质化需求。
新近开业的老鹰室内高尔夫不仅提供了运动团建和专业培训，同样也是商务洽谈的绝佳场所。值得一提的是，针对Z时代客群对夜间消费的需求，先番城引入了猎户星座酒吧与浅间居酒屋等全天候消费业态，让夜间的先番城同样常葆活力。
百联集团与阿里集团合作的新零售便利店逸刻、生活折扣馆生活折学、年轻客群喜爱的小米之家、易买购等零售品牌匹配了年轻客群对购物的多样性需求。爱睫物语、LK发研社、融乐SPA为白领提供了近距离的美容美体服务。
先番城精细化的运营管理服务同样值得
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