中国，是地铁轨道交通最发达的国家之一。尤其是大城市，因为人口密集，必须要大力发展公共交通以满足城市的日常需求。每到上下班的时候，地铁里总是挤满了“上班族”。相较于公交车，地铁票价会贵一些，自然而然地会让人们“误会”各城的地铁都在赚钱。
但其实，地铁与车站的建设、维护、运营成本都非常的高，仅靠卖票大赚特赚的城市几乎没有。从年各城市地铁公司公开的财务状况来看，北京、成都亏损都在70多亿元以上，只有最能赚钱的深圳地铁，以一年超亿元的盈利高居榜首。
从营收构成来看，深圳地铁竟有些不务正业，一不小心通过“站城一体化开发”（TOD，即以公共交通为导向的城市发展方式，建立集办公、商业、文化、教育、居住等为一体的综合体）赚了将近亿元，占总营收的七成以上。因此，它更像是一家“副业”做地铁运输业务的地产公司…
深圳地铁征战的TOD野心
香港地铁可以说是深圳“轨道+物业”的启蒙者，港铁模式的精髓在于其拥有部分所建的地铁站地上的住宅、商业物业的开发权，很多地铁站与商场无缝衔接，有时商场就有电梯直通写字楼或住宅，不少上班族有车不开而选择地铁出行，很多市民会在家门口的地铁站吃饭逛街。这样一来，地铁承接的客流不只是早晚高峰的通勤人群，在平峰时段也能保证一定的强度，既能为地铁带来可观的收入，也能盘活相关区域。
在年年底，深圳市政府就和港铁签订协议，港铁来建4号线，将由港铁开发沿线万平方的物业，这将是第一个地铁建设加沿线物业开发建设的地铁项目（虽然后续这一开发方案并未实施，但目前4号线还是租给香港地铁运营）。
深圳地铁学会了这种模式后，开始大量投资房地产的开发，在修建地铁的同时，拿下地铁站上盖物业的开发权，反哺地铁运营。在随后征战TOD的进程中，深圳地铁做出了两大重要举措：
第一个就是在年，通过从华润和恒大手中收购股权，持股占比29.38%，成为万科第一大股东。这也就意味着，深圳地铁集团将和万科大力展开“轨道+物业”的合作，深圳地铁搞轨道交通，万科主要负责轨道沿线的物业开发工作。目前，两家合作开发了包括汇隆商务中心、深湾汇云中心在内的多个商业综合体项目。
第二个就是深圳地铁挂牌成立深铁置业、深铁商业2家下属企业，自主进行TOD项目的开发和经营。目前，深铁置业已取得15个项目土地开发权，开发建设面积约万平方米，在建项目面积约万平方米，10个项目已相继入市。深铁商业经营物业面积（含商业、写字楼和酒店）约60万平米，未来5年经营管理的物业面积将逐步增加至万平米。
布局核心区域商业业态多样
依托快速发展的城市轨道交通网络，深圳地铁在开发地铁上盖物业有较强的优势。目前，深圳地铁已拥有的TOD物业分布于前海蛇口自贸区、深圳湾超级总部基地以及福田、龙华等深圳市各核心发展区域，产品涵盖商业、写字楼、产业园、住宅等多种业态，均为大规模城市综合体项目。
接下来，我们就一起来看看，深圳地铁的TOD布局和代表项目吧！
深湾汇云中心
业态：商业综合体
区位：深圳湾超级总部基地
地铁：2、9、11号三地铁线
深湾汇云中心是由深圳地铁和万科联合打造的全国首个毗邻三条地铁线的项目，坐落于深圳湾超级总部基地。总建筑面积约60万㎡，包括9栋塔楼，是集高端写字楼、商业、商务公寓、酒店为一体的大型城市综合体。
深湾汇云中心的主塔楼是建筑高度.7米的超高层写字楼，是深圳湾超级总部基地动工以来第一个实现结构封顶的项目。
塘朗城广场
业态：住宅综合体
区位：南山区西丽大学城
接驳地铁：5号线塘朗地铁站
早在年，塘朗城就以深圳首个TOD全能综合体的身份亮相。项目涵盖高端住宅、公寓、写字楼、精品酒店、购物中心为一体。总建筑面积约35.46万㎡，项目按东、西向规划，东区为住宅，西区是集商业、酒店、办公、公寓为一体的商业综合体，深圳地铁旗下首个酒店品牌“君璞”就位于塘朗城。
福田CBD地铁站商业街
业态：地铁站商业街
区位：福田区CBD
接驳地铁：1号线会展中心、购物公园、岗厦地铁站
地铁站商业街是指与地铁车站相连及地铁施工自然形成的独立地下商业配套空间。该类项目均设置有多个连通道出入口，连接周边各类市政项目、写字楼、商场、住宅区等。目前，深圳地铁共开发打造了16个地下商业空间，其中，福田区CBD站街商业矩阵最具代表性。
福田CBD最大的站街商业矩阵包含连城新天地一二三期、会展中心物业区、市民中心物业区，面积共约4.7万平米。
其中，连城新天地一期项目已成为目前国内经营面积最大、经营较为成功的地铁地下空间典型案例，其位于福田区会展中心地铁站与购物公园站厅之间，共有19个出入口，与周边4条地铁线路以及广深港客运专线、9座甲A级写字楼、7家星级酒店、4家购物中心以及多个住宅楼串联在一起。
会展中心物业区位于会展中心站站厅层，建筑面积平方米，设有19间商铺，全部为餐饮业态。市民中心物业区约0平方米，位于市民中心地铁站，定位为综合性美食驿站。周边有市民中心、市民广场、深圳博物馆、莲花山公园、中心书城等市政项目、写字楼等。
深圳北站枢纽综合体
业态：商业综合体
区位：龙华区深圳北站
接驳地铁：4、5、6号线
深圳北站枢纽综合体位于龙华区核心枢纽位置，是国家高铁经济桥头堡、城市北拓、龙华区北站CBD商务中心。深圳北站占地万平方米，设11个站台20条股道，且与地铁4号线、5号线、6号线、长途汽车站、公交场站、出租车场站以及社会车辆停车场接驳。整个综合体项目包含C1商业、A1深圳通大厦在内。
C1商业项目位于深圳北站东广场南侧，紧邻地铁4、5、6号线，十分便利，打造为枢纽型餐饮及商业配套、酒店业态为一体综合项目。A1深圳通大厦位于深圳北站枢纽西广场西北侧，层数为5层，总高度22.25米，单体建筑面积.5㎡。
前海深港基金小镇
业态：产业园
区位：前海桂湾片区
接驳地铁：1号线鲤鱼门地铁站
前海深港基金小镇由前海金融控股有限公司与深圳市地铁共同建设运营的产业项目，已于年发布。一期占地面积约9.5万平方米，建筑面积近8.5万平方米，办公面积约6.2万平方米，由28栋低密度的企业墅组成，办公容积率0.68。项目商业及配套含基金路演大厅、投资人俱乐部、餐饮设施、员工餐厅等综合配套和服务实施。
目前已有前海普华永道商务咨询、瑞士信贷（香港）有限公司、工商银行深圳分行等多个海内外知名财富管理机构入驻。
站厅商业
站厅商业指的是地铁功能区及通道中可用商业空间。业态以便利店、食品店、自助银行、自助服务设施等为主，深圳地铁内比较常见的有、全家便利店、以及各种自助售货机等。
展望
年11月12日，深圳市正式公布《建设交通强国城市范例发展策略及近期行动计划》，计划提出：深圳将创新都市圈轨道交通和枢纽建设、运营及投融资发展模式，率先形成深莞惠都市圈轨道交通“站城一体化”发展典范，支撑区域高效联动发展。这一交通利好，对于深圳都市圈TOD的发展将带来更大的机会。
据深圳地铁
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