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本期楼盘测评项目——星河东悦湾，这是一个规模达到92㎡的城市综合体项目，规划有约9.7万㎡情景式购物中心COCOpark，这也是广州首个COCOpark，还有3班托儿所，18班幼儿园，24班小学，目前暂定名为华南师范大学附属小学/幼儿园。
项目概述
星河东悦湾位于南沙蕉门板块，项目是规模达92万㎡的城市综合体，目前主推89-㎡三至四房。
适合人群
在南沙工作、生活的购房者，首套刚需或改善型客户。
产品特色概述
星河东悦湾位于南沙蕉门板块，项目为规模约92万㎡城市综合体，项目由三大功能板块组合而成，分别是住宅板块、学校板块、商业板块。
项目规划有约9.7万㎡情景式购物中心COCOpark，这也是广州首个COCOpark，还有3班托儿所，18班幼儿园，24班小学，目前暂定名为华南师范大学附属小学/幼儿园。
住宅板块方面，学校东侧为9-25栋，西侧为1-8栋，合计共有25栋住宅楼。
目前项目主推12栋，2梯5户，主力户型有01单元，建面约㎡三房两厅两卫；02单元，建面约㎡四房两厅两卫；03单元，建面约89㎡三房两厅两两卫；04单元，建面约92㎡三房两厅两卫；05单元，建面约㎡三房两厅两卫。
价格方面，星河东悦湾价格约3-3.7万元/㎡，部分楼栋如25栋价格约为3.7万元/㎡，其中12栋靠近凤凰大道，价格稍低，约3-3.4万元/㎡，预计年交楼。
整体而言，星河东悦湾的楼盘售价与同板块内相对比并不算低，但其地处蕉门板块，周边生活配套已非常成熟，而且楼盘的物业形态十分丰富，社区内就有大型购物中心，也带有幼儿园与小学，待建成后，楼盘未来潜力还是比较大。
户型分析
㎡三房两厅两卫
㎡三房两厅两卫，该户型位于12栋01单元，经典竖厅设计，动静分区明显。
经典三房设计，买房一步到位，三开间朝南，主卧、次卧、客厅均位于南向，居住舒适度高。
约6.9米观景阳台，最大程度可看景观，但由于阳台与次卧相互连通，会存在私密性不足的情况。
㎡四房两厅两卫
㎡四房两厅两卫，集中在12栋02单元，竖厅四房设计，一步到位，满足三孩家庭。
带有独立入户花园，更显私密性，入户处可打造鞋柜、收纳柜等，U型厨房设计，切煮洗各有位置。
南向设计，四开间朝南，居住舒适度比较高，冬暖夏凉，采光通透性佳，主卧与次卧都带有独立大飘窗。
约6.9米阔景阳台，自在瞰景，不足之处在于次卧的私密性比较低，在满足居住的条件下，可将阳台侧的次卧改造成书房/瑜伽房/收纳间等。
89㎡三房两厅两卫
89㎡三房两厅两卫，主要集中在12栋03单元，该户型为南向设计。
四开间朝南，主卧、次卧、客厅、厨房都位于南向，并带有南向双阳台，居住舒适度高。
独立的生活阳台，可放置洗衣机与收纳柜，生活与观景可分开。
89㎡三房，主卧带有独立的卫浴，在市面上还是比较少见，具有一定的竞争力。
但值得一提的是，03单元户型更靠近凤凰大道与地铁4号线轨道，会存在一定的噪音干扰。
92㎡三房两厅两卫
92㎡三房两厅两卫，集中在12栋04单元，北朝向，经典竖厅设计，动静分区明显。
双阳台设计，观景阳台与生活阳台形成南北对流，生活阳台位于厨房旁，下厨烹饪减少闷热感。
主卧与次卧均带飘窗设计，采光通透佳，切主卧带有独立卫浴，私密性高。
㎡三房两厅两卫
㎡三房两厅两卫，主要集中在12栋05单元，南向设计，三开间朝南，客厅、次卧、主卧均位于南向，居住舒适度高。
客厅的阳台与餐厅的飘窗，形成南北对流，无论是采光亦或是通风性，都比较高。
经典三房设计，可满足刚需/改善买家一步到位，且主卧带有独立卫浴，双卫浴，日常使用更方便。
交通出行
地铁：星河东悦湾，直线距离地铁4号线蕉门站约1公里，距离黄阁站约2公里，并不算近，由蕉门出发，3站可达庆盛站。
如需搭乘地铁18号线，需在公交站蕉门地铁站（区政府）乘坐G5路，前往地铁18号线横沥站，由横沥出发1站可到番禺广场，2站可到南村万博，可无缝接驳7号线，5站可到磨碟沙，6站可到天河珠江新城-冼村。
公车：星河东悦湾北门，即营销中心门口，有市南路公车站，共有两条线路途经，分别是53路和8路，53路可3站到达蕉门地铁站，5站到达区政府。8路可2站到达黄阁地铁站。
星河东悦湾南侧（即靠近cocopark）有进港大道西（地铁蕉门）站，有12路公车经过，分别是3路、6路、33路、49路、56路、W1路、34路、54路、61路、路、路、路。
项目直线距离蕉门公交总站约1公里，有多条线路，包含了1路、2路、4路、27路、31路、32路、64路、64路（直达）、70路、G1路、K1路、K2路、K3路、K5路、K6路、K8路等。
其中K1路可直达天河公交场总站，64路（直达）可直达广州南站，K5路可到达番禺市桥，K6线可到达东莞，K8路可到达越秀广仁路等。
周边配套
教育：星河东悦湾自带3班托儿所，18班幼儿园，24班小学，目前暂定名为华南师范大学附属小学/幼儿园，直线距离华南师范大学附属中学约1公里。（目前楼盘在售组团尚未收楼，具体地段划分以收楼后教育局公布为准。）
医疗：星河东悦湾直线距离广州市妇女儿童医疗中心(南沙院区)约米。
公园：星河东悦湾1公里范围内有南沙区儿童公园，蕉门河公园、市民广场公园，2公里范围内有凤凰湖公园、绿轴公园、黄阁体育公园、大山乸森林公园等等。
其他：星河东悦湾规划有建面约9.7万㎡情景式购物中心COCOpark，这也是广州首个COCOpark，囊括国际风情街、国际购物中心、创意商务办公、甲A级写字楼、国际精品酒店等功能在内，在蕉门河片区构建全生态高端城市综合体，COCOPark预计年建成并投入使用。
星河东悦湾一路之隔为中惠国际金融中心，有工商银行、广州银行、九江银行等配套，还有基本的便利店、餐饮店等。
2公里范围内还有南沙区政府、南沙图书馆、南沙档案馆、南沙悠方购物公园、南沙万达广场等配套。
价格分析
星河东悦湾目前主推12栋，2梯5户，主力户型有01单元，建面约㎡三房两厅两卫；02单元，建面约㎡四房两厅两卫；03单元，建面约89㎡三房两厅两两卫；04单元，建面约92㎡三房两厅两卫；05单元，建面约㎡三房两厅两卫。
价格方面，星河东悦湾价格约3-3.8万元/㎡，部分楼栋如25栋价格约为3.7万元/㎡，其中12栋靠近凤凰大道，价格稍低，约3-3.4万元/㎡，预计年交楼。
同一板块楼盘，中国铁建海语熙岸价格约为2.8-3万元/㎡，二手房方面，板块内的叠翠峰均价约3.3万元/㎡，中惠璧珑湾均价约2.9万元/㎡，龙光棕榈水岸均价约2.6-2.7万元/㎡，南沙境界均价约1.9万元/㎡。
整体而言，星河东悦湾的楼盘售价高于同板块内其他楼盘，但其地处蕉门板块，周边生活配套已非常成熟，而且楼盘的物业形态十分丰富，社区内就有大型购物中心，也带有幼儿园与小学，待建成后，楼盘未来潜力还是比较大。
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