1教育均衡大背景下，学区房的附加价值逐渐被剥离出去。放眼全杭州，近两年来，学区房价格经历了普降，与最高点相比，基本上都有5%-30%的降幅。“现在买房不用太考虑学区了。”一些家长会有这样的想法。但无论如何，书是一定要读的，那应该送孩子去怎样的学校读书呢？看来看去，许多家长应该还是会买一套带强学区或者成长性较好的学区房。正因此，虽然风光大不如前，但学区房仍旧还是杭州二手房市场中的“积极分子”。然而，不可否认的是，同属一个学区的学区房，因为产品、房龄、性价比等等，其内部也在逐渐分化。以滨江区江南实验学校学区房为例，杭报房产根据手边买房app，统计汇总了90天内学区范围内部分小区的成交情况。我们按照成交套数多少进行排序，发现了几个有趣的现象。数据来源：手边买房（截止至-01-13）东方郡不再“一家独大”，挂牌量高企，却卖不过隔壁次新房。回迁安置小区湘云雅苑成交活跃，市场接受度高。去年年中刚交付的次新小区晓风印月，成为江南实验的成交“新星”，超越东方郡成为近90天最受欢迎的江南实验学区房。在遍地是高新产业人群的滨江，次新商品房小区为成交主流，老破小学区房式微。“迎春”系小区北苑和南苑90天各仅成交了1套。2晓风印月毫无疑问是今年二手房市场上优质学区次新房里的流量明星。去年年中交付后，成交一直很稳定，比不上钱江世纪城次新小区十几二十套的走量，晓风印月单月成交量基本在5套左右。这种“稳”，就是晓风印月在年交付的次新小区中让人注意的点。晓风印月实景稳定成交的原因，一部分来源于板块内新房供应短缺，次新房寥寥，板块改善需求旺盛。其次，晓风印月是江南实验的学区房，且是学区范围内。再者，晓风印月地处高新企业聚集地“国际滨”，这里的购买力是足够的，而且相对匹配。最后，成交讲究的还是“你情我愿”。在低迷的市场行情中，晓风印月的业主们是愿意降价的，降价后的晓风印月，购房者也是愿意买单的。交付初期，晓风印月二手房的挂牌单价大多超过10万元/㎡，而后下调到9万元/㎡左右，再到如今部分房源挂牌价在8-8.5万元/㎡。数据来源：透明售房网透明售房网数据显示，目前晓风印月有一套户型建面约㎡的低楼层房源，挂牌总价为万元，折合单价仅元/㎡。据了解，㎡正常楼层目前的成交价格大约在8.5万元/㎡。12月31日，就有一套㎡的中高楼层房源以万元总价网签。晓风印月也是越大越贵的。透明售房网显示，1月11日，晓风印月一套㎡的中间楼层以约万元总价成交，折合成交单价元/㎡。去年9月18日，一套面积约㎡的房源以元/㎡的单价成交，成交总价万，是近半年来最高签约均价。从去年6月份交付到现在，晓风印月的每一次阶段性的价格调整，都有投资客认可并接盘。有需求，房东识趣不“清高”，价格该调就调，成交量自然就有了。3至于湘云雅苑，你可以把它看做回迁安置房逆袭的优秀“样本”。年1月，湘云雅苑在二手房市场出现，这个节点，是湘云雅苑可以出售的节点。一个在二手房市场上的“全新”小区，究竟能卖出什么价格？湘云雅苑实景图房东心里也没底，试探性挂挂看，“那时候，50几平的两室，才挂万。”贝壳找房的中介小伙这样说道。什么样的价格能买呢？购房者心里更加没谱了，因为没有可以参考的价格体系。湘云雅苑共分为四期，建成年份从年之年不等。房龄最老的是年，这批房源是总层高6层楼梯房，一梯三户，其他基本上是电梯房。就在前不久，湘云雅苑刚完成了老旧小区改造，楼梯房加装电梯在有序推进中，江汉东路的尽头，新建了大门门头，把南北两个区块连接了起来，外立面也进行了统一。湘云雅苑实景图夜幕降临华灯初上，乍一看倒是蛮繁华的。小区里的底商很丰富，早点、水果店、理发店、便利店应有尽有，还有下沉式广规划了儿童游乐区，小区格外热闹。这里，已经是大家公认的江南实验学校门槛级别的小区了。目前，湘云雅苑五六十平的两房，总价在两百七八十万，85㎡左右的房源目前急售价在万。再往大了去，㎡的单价更低，“㎡是小区最大的户型有一套万在卖的，年建成的这一批，每平米单价只要3万出头。”大户型和小户型单价的差异，恰恰证实了，真正会去购买安置小区的，大多是为了它的学区属性。不过，虽然总户数有接近户，但湘云雅苑目前只有36套挂牌，“一般不打算卖的房东，基本上不会去办产证的。”确实，对于本地人来说，比起缴纳一笔土地出让金去办证，出租才是来得更实在的。走进湘云雅苑，你就会看到房东阿姨们在电瓶车上，地上放着出租信息，逢人就问，“小姑娘，要不要租房子。”是哪些人买这里呢？中介小钟可以说是从湘云雅苑有房卖起，就在跟进了。小钟表示：“买这里的大部分是萧山本地人或者在萧山，滨江一带有一套房的，再过来买一套作为学区房给孩子读书的。”但不可否认的是，外表的光鲜在很大程度上是无法弥补回迁房小区与商品房的居住差异的。比如超高的出租率，停满电瓶车的架空层，年交付就已经晃晃荡荡慢慢悠悠的电梯，社区运营欠缺等等，这些都是回迁安置房的“硬伤”。江斓映象府规划图湘云雅苑北面，就是去年9月份万科拍下的地块，案名已经有了，万科江斓映象府，预计和skp同系列，项目规划了户型建筑面积约-㎡的房源，共套，均价4.93w（装修/㎡），置业顾问透露最快在下个月首开。这对于新房供应极其短缺的西兴，无疑是个好消息，但套的量，大概率是个“拼社保”“拼运气”的场面。曾屡次拿下板块成交量TOP1的东方郡，在优质次新房和高性价比回迁房的夹击下，在购房者心里的排位已经遭到冲击，“有且只有”东方郡的时代已经过去……
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